鍼灸あましの孵卵器

ちょっと今回は生臭い話です
銭・カネのはなし

まあ治療院の物件を探す段階で既にこの辺はクリアにすべきですが
遅まきながら少しだけ
銭の話で一番大事になってくるのは開業資金ではありません

その後のランニングコストが一番大事

はっきり行って一時的な出費である開業準備金なんて痛くないんです
それよりも痛いのは日々何もしなくても出て行くお金

鍼や灸なんて道具は患者さんが来なければ減らないんです
でも、家賃・電気・ガス・水道・通信費は出て行くんですよ
人を雇っているなら人件費・保険料・その他もろもろ

このあたりをきちんとイメージしておかないと大変なことに
まあ本来は準備編1で書いた治療院コンセプトのところでやるのですが

単純化して諭吉さんで考えると・・・
自分の今のウデでできる最大限の人数をまあ10諭吉とします
固定費が5諭吉のばあい10諭吉の売り上げでも手元には5諭吉
固定費が2諭吉であれば10の売り上げで8残る

ごくごく単純な話です
でもきちんとこの辺をイメージせずに開業するケースも多いのでは？

物件探しをしているときにですね
やっぱりカネを出せばよさそうな物件もあるわけです
で、ついつい多少の予算オーバーは仕方ないと妥協するわけです
これは本当に危険です
自分も一時本気で家賃13万の物件を検討してしまいましたから
（実際の家賃予算は8万円）

では何を考えて家賃8万をはじき出したのかというと・・・
最高売り上げ可能金額を元に計算しています

　・想定患者単価4000～5000円
　・最大対応人数6名（無理なく対応可能）
　・月間営業日数24日平均
　・人員　自分のみ
　ここから出てくる最大売り上げは57万（57万円～72万円）
　ここでもう一度
　固定費が高くなればなるほど自分の上限収入が減少するわけです
で、いろいろ考えて上限収入の20％を固定費の予算としました

　　57万円×20％＝11万4千円

これを元に家賃の計算に入るわけです
ざっと通信費や光熱費を考えるとまあ8万までだろうなと


ちなみにもっと簡単な設定方法は
患者さん（お客）何人でプラマイゼロ（固定費のみね）になるか設定する
というのですね
ちなみに同時進行でこっちでも考えてました
こっちではお客さん1人でペイすることを目標にしてました

すると、どちらの計算でも同じような数字になったんです
これもあって月額固定費予算をこの金額で決めたわけです



まあだから最初の目標はまずは一日一人のお客さんをつけること
これが結構大変ですね
ちなみに当初の計画ではこのラインに至るまでの目標は
　　　　　　　　　　　　　　　「9ヶ月」です
いけるのか？

ちなみに16ヶ月以上かかるようならツブレマス・・・

テナント探しをしているときの写真をつらつら


これはちょっと難しいかなと思った物件
広さ家賃はまあまあなんですが・・・



隣が接骨院・・・
まあわざわざ隣で競合してもね
やれなくは無いけど余計な摩擦はあるでしょうしね



これは家の近所の物件
隣接の状況があまりよくないので安ければと考えたものの
あまりに高くて断念
10坪で諸経費込み月14万越えなんてね
しかもスケルトンだし・・・

完全なスケルトンだったので工事費だけで死亡確定

ちなみに今パン屋になっています
いつまでモツかな
でもパン屋ならイケルのかしら？




こっちは最寄駅２の物件
あまりに広いのととんでもないカカクで検討すらせず




こっちは結構足を伸ばして某団地の商店街
昭和40年代から50年代に開いた団地です
往時はにぎわったであろう商店街も空き店舗がちらほら
結構検討したのですがイケルイメージにならず
家賃は安いのですがちょっと難しい印象です

団地の中は本当に難しい
顧客対象となる層はいてもなんとも難しいですね




こちらは場所は申し分ないのですが二階
まあ二階でもやれなくはないのですが階段が狭く急で却下
広さも少し足らなかったですね
一階だったら多少狭くて高くても行ったかもしれません







これが実際に決めた物件の初顔合わせ
何も解りませんね

リフォーム中だったんですね
ただ気になったのは
結構な築年数なんですけどかなり大掛かりなリフォームなんです
そのあたりが気になって
家に帰っ調べたら、昨日なかった物件情報がネットにあるんです
間取り等出てました
中の広さもOK、家賃も予算内
場所はかなり厳しいところになりますがいけそうだなと感じました

で早速不動産屋に連絡を取ったわけです


以下つづく