治療院開院日記 準備編８ ― 2010年07月28日 16時36分11秒
大きな地図で見る
場所はここなんですね（千代田マンション）
まあ物件の広さ、中の様子等は十分でした
問題はここで経営が成り立つかどうか
結構これで悩みました
地図を見れば解りますがあまり場所はよくありません
駅からの直線ルートがなく、回り込むような場所です
単純に地図で考えると無理かなという感じです
電話で場所を聞かれてもなかなか上手に説明しにくい
こういう場所は本当に難しいんです
でも
実際に何度も物件の周りを歩いて最終的にイケルという判断をしました
ただし時間はかかるなあと
地域に信頼されて始めて経営的に何とかなるかなと
この地域は本当によさげです
最初に物件探しをしているときも思ったのですが地域の人が見ている感じ
挨拶が自然に帰ってくる感じです
まあこれはまた難しい一面でもあるのですが
つまりは長期計画でがんばる決意をしたわけです
幸いなことに広さは十分すぎるほどあり
将来的に考えていることもここで展開できそうですし
きつい最初を踏ん張る決意をしました
いや、地域的には難しいんですよ
なんせ一番近くのセブンイレブンが撤退するとこですから
治療院開院日記 準備編７ ― 2010年07月27日 09時17分49秒
前回書き込んだ最後の物件を不動産屋に問い合わせて内覧
内覧時に持っていきたいものとして以下のものがあります
筆記用具
物件の間取り図（不動産屋のチラシ等を拡大してコピー）
金尺（５mぐらいのが有るといいが３ｍ以上でも可）
デジカメ
水準器（無くても可）
ともかく物件の細かいところまで注意してみていくことが大事です
まずは全体の写真を撮ります
全体的な感じを見るために撮った写真ですがここからでもいくつかわかるかと
まず物件自体は建物のリフォームにあわせて内装もきれいになってます
ただし、窓サッシ類は従来のまま、チリもかなり狂っている部分があります
水周りはすべて更新されており非常にポイントが高いです
ガラスの一部にひび等も入居時には直っているとの事
さて実際に一回り見たらこれからが本番
まずは物件内を徹底的に歩きます
大切なのは素足またはそれに近い状態で歩くということです
普通不動産屋さんがスリッパを用意してくれていますがこれを使いません
何を見るかというと物件内のレベルを見るわけです
レベルを見るとは水平かどうかの確認というわけです
実はこの物件、広さの割りに手ごろなんですね
まあ物件が古いというのもあったのですがそれを考慮してもやや安め
で築年数の古い物件の一階ですからレベルの問題は行く前から懸念材料でした
古い建物では一階部分のレベルの問題がよくあるように思います
で実際には壁際からくまなく歩いていくわけです
大体５０cm間隔で歩いていくと水準器は無くとも概要はわかります
大事なのは全体の傾向と壁際、柱の際です
この物件でも結構レベルに問題がありました
で大体の傾向を間取り図に描いていくわけですね
同時に内部の寸法を徹底的に測っていきます
これも間取り図に書き込むわけです
さらにブレーカー容量、ガス配管、電源、水周りも写真を撮ります
メモを取るより性格で手間がかからないのでデジカメはいいですよ
結局一時間程度の間に写真を５０枚と書き込みのされた間取り図ができました
で家に帰って情報の整理をするわけです
これは家に帰って整理したものです
不動産屋の見取り図では尺寸に間違いが多いので実寸で書きなおしています
これを元に治療院のレイアウトを考えていくわけです
レベルの問題も考慮しつつイロイロやっていくわけです
幸いかなり広いのでレベルの問題の出ないレイアウトを取ることができそう
自分の場合最初にベッドのサイズが決まっていました
このため厚紙でベッドサイズの型を作ってレイアウトの検討を行いました
ちなみに物件の内覧は木曜または金曜に行うことが多かったです
地場の不動産屋さんは水曜定休が多いためです
あと週明けにご連絡というパターンで時間を稼げるというのもありました
で内部的にはいけそうだという感じがつかめたのですが今度は経営判断
以下は次回
内覧時に持っていきたいものとして以下のものがあります
筆記用具
物件の間取り図（不動産屋のチラシ等を拡大してコピー）
金尺（５mぐらいのが有るといいが３ｍ以上でも可）
デジカメ
水準器（無くても可）
ともかく物件の細かいところまで注意してみていくことが大事です
まずは全体の写真を撮ります
全体的な感じを見るために撮った写真ですがここからでもいくつかわかるかと
まず物件自体は建物のリフォームにあわせて内装もきれいになってます
ただし、窓サッシ類は従来のまま、チリもかなり狂っている部分があります
水周りはすべて更新されており非常にポイントが高いです
ガラスの一部にひび等も入居時には直っているとの事
さて実際に一回り見たらこれからが本番
まずは物件内を徹底的に歩きます
大切なのは素足またはそれに近い状態で歩くということです
普通不動産屋さんがスリッパを用意してくれていますがこれを使いません
何を見るかというと物件内のレベルを見るわけです
レベルを見るとは水平かどうかの確認というわけです
実はこの物件、広さの割りに手ごろなんですね
まあ物件が古いというのもあったのですがそれを考慮してもやや安め
で築年数の古い物件の一階ですからレベルの問題は行く前から懸念材料でした
古い建物では一階部分のレベルの問題がよくあるように思います
で実際には壁際からくまなく歩いていくわけです
大体５０cm間隔で歩いていくと水準器は無くとも概要はわかります
大事なのは全体の傾向と壁際、柱の際です
この物件でも結構レベルに問題がありました
で大体の傾向を間取り図に描いていくわけですね
同時に内部の寸法を徹底的に測っていきます
これも間取り図に書き込むわけです
さらにブレーカー容量、ガス配管、電源、水周りも写真を撮ります
メモを取るより性格で手間がかからないのでデジカメはいいですよ
結局一時間程度の間に写真を５０枚と書き込みのされた間取り図ができました
で家に帰って情報の整理をするわけです
これは家に帰って整理したものです
不動産屋の見取り図では尺寸に間違いが多いので実寸で書きなおしています
これを元に治療院のレイアウトを考えていくわけです
レベルの問題も考慮しつつイロイロやっていくわけです
幸いかなり広いのでレベルの問題の出ないレイアウトを取ることができそう
自分の場合最初にベッドのサイズが決まっていました
このため厚紙でベッドサイズの型を作ってレイアウトの検討を行いました
ちなみに物件の内覧は木曜または金曜に行うことが多かったです
地場の不動産屋さんは水曜定休が多いためです
あと週明けにご連絡というパターンで時間を稼げるというのもありました
で内部的にはいけそうだという感じがつかめたのですが今度は経営判断
以下は次回
治療院開院日記 準備編６ ― 2010年07月22日 17時11分36秒
テナント探しをしているときの写真をつらつら
これはちょっと難しいかなと思った物件
広さ家賃はまあまあなんですが・・・
隣が接骨院・・・
まあわざわざ隣で競合してもね
やれなくは無いけど余計な摩擦はあるでしょうしね
これは家の近所の物件
隣接の状況があまりよくないので安ければと考えたものの
あまりに高くて断念
10坪で諸経費込み月14万越えなんてね
しかもスケルトンだし・・・
完全なスケルトンだったので工事費だけで死亡確定
ちなみに今パン屋になっています
いつまでモツかな
でもパン屋ならイケルのかしら？
こっちは最寄駅２の物件
あまりに広いのととんでもないカカクで検討すらせず
こっちは結構足を伸ばして某団地の商店街
昭和40年代から50年代に開いた団地です
往時はにぎわったであろう商店街も空き店舗がちらほら
結構検討したのですがイケルイメージにならず
家賃は安いのですがちょっと難しい印象です
団地の中は本当に難しい
顧客対象となる層はいてもなんとも難しいですね
こちらは場所は申し分ないのですが二階
まあ二階でもやれなくはないのですが階段が狭く急で却下
広さも少し足らなかったですね
一階だったら多少狭くて高くても行ったかもしれません
これが実際に決めた物件の初顔合わせ
何も解りませんね
リフォーム中だったんですね
ただ気になったのは
結構な築年数なんですけどかなり大掛かりなリフォームなんです
そのあたりが気になって
家に帰っ調べたら、昨日なかった物件情報がネットにあるんです
間取り等出てました
中の広さもOK、家賃も予算内
場所はかなり厳しいところになりますがいけそうだなと感じました
で早速不動産屋に連絡を取ったわけです
以下つづく
これはちょっと難しいかなと思った物件
広さ家賃はまあまあなんですが・・・
隣が接骨院・・・
まあわざわざ隣で競合してもね
やれなくは無いけど余計な摩擦はあるでしょうしね
これは家の近所の物件
隣接の状況があまりよくないので安ければと考えたものの
あまりに高くて断念
10坪で諸経費込み月14万越えなんてね
しかもスケルトンだし・・・
完全なスケルトンだったので工事費だけで死亡確定
ちなみに今パン屋になっています
いつまでモツかな
でもパン屋ならイケルのかしら？
こっちは最寄駅２の物件
あまりに広いのととんでもないカカクで検討すらせず
こっちは結構足を伸ばして某団地の商店街
昭和40年代から50年代に開いた団地です
往時はにぎわったであろう商店街も空き店舗がちらほら
結構検討したのですがイケルイメージにならず
家賃は安いのですがちょっと難しい印象です
団地の中は本当に難しい
顧客対象となる層はいてもなんとも難しいですね
こちらは場所は申し分ないのですが二階
まあ二階でもやれなくはないのですが階段が狭く急で却下
広さも少し足らなかったですね
一階だったら多少狭くて高くても行ったかもしれません
これが実際に決めた物件の初顔合わせ
何も解りませんね
リフォーム中だったんですね
ただ気になったのは
結構な築年数なんですけどかなり大掛かりなリフォームなんです
そのあたりが気になって
家に帰っ調べたら、昨日なかった物件情報がネットにあるんです
間取り等出てました
中の広さもOK、家賃も予算内
場所はかなり厳しいところになりますがいけそうだなと感じました
で早速不動産屋に連絡を取ったわけです
以下つづく
治療院開院日記 生臭い銭の話 ― 2010年07月22日 15時25分46秒
ちょっと今回は生臭い話です
銭・カネのはなし
まあ治療院の物件を探す段階で既にこの辺はクリアにすべきですが
遅まきながら少しだけ
銭の話で一番大事になってくるのは開業資金ではありません
その後のランニングコストが一番大事
はっきり行って一時的な出費である開業準備金なんて痛くないんです
それよりも痛いのは日々何もしなくても出て行くお金
鍼や灸なんて道具は患者さんが来なければ減らないんです
でも、家賃・電気・ガス・水道・通信費は出て行くんですよ
人を雇っているなら人件費・保険料・その他もろもろ
このあたりをきちんとイメージしておかないと大変なことに
まあ本来は準備編1で書いた治療院コンセプトのところでやるのですが
単純化して諭吉さんで考えると・・・
自分の今のウデでできる最大限の人数をまあ10諭吉とします
固定費が5諭吉のばあい10諭吉の売り上げでも手元には5諭吉
固定費が2諭吉であれば10の売り上げで8残る
ごくごく単純な話です
でもきちんとこの辺をイメージせずに開業するケースも多いのでは？
物件探しをしているときにですね
やっぱりカネを出せばよさそうな物件もあるわけです
で、ついつい多少の予算オーバーは仕方ないと妥協するわけです
これは本当に危険です
自分も一時本気で家賃13万の物件を検討してしまいましたから
（実際の家賃予算は8万円）
では何を考えて家賃8万をはじき出したのかというと・・・
最高売り上げ可能金額を元に計算しています
・想定患者単価4000～5000円
・最大対応人数6名（無理なく対応可能）
・月間営業日数24日平均
・人員 自分のみ
ここから出てくる最大売り上げは57万（57万円～72万円）
ここでもう一度
固定費が高くなればなるほど自分の上限収入が減少するわけです
で、いろいろ考えて上限収入の20％を固定費の予算としました
57万円×20％＝11万4千円
これを元に家賃の計算に入るわけです
ざっと通信費や光熱費を考えるとまあ8万までだろうなと
ちなみにもっと簡単な設定方法は
患者さん（お客）何人でプラマイゼロ（固定費のみね）になるか設定する
というのですね
ちなみに同時進行でこっちでも考えてました
こっちではお客さん1人でペイすることを目標にしてました
すると、どちらの計算でも同じような数字になったんです
これもあって月額固定費予算をこの金額で決めたわけです
まあだから最初の目標はまずは一日一人のお客さんをつけること
これが結構大変ですね
ちなみに当初の計画ではこのラインに至るまでの目標は
「9ヶ月」です
いけるのか？
ちなみに16ヶ月以上かかるようならツブレマス・・・
銭・カネのはなし
まあ治療院の物件を探す段階で既にこの辺はクリアにすべきですが
遅まきながら少しだけ
銭の話で一番大事になってくるのは開業資金ではありません
その後のランニングコストが一番大事
はっきり行って一時的な出費である開業準備金なんて痛くないんです
それよりも痛いのは日々何もしなくても出て行くお金
鍼や灸なんて道具は患者さんが来なければ減らないんです
でも、家賃・電気・ガス・水道・通信費は出て行くんですよ
人を雇っているなら人件費・保険料・その他もろもろ
このあたりをきちんとイメージしておかないと大変なことに
まあ本来は準備編1で書いた治療院コンセプトのところでやるのですが
単純化して諭吉さんで考えると・・・
自分の今のウデでできる最大限の人数をまあ10諭吉とします
固定費が5諭吉のばあい10諭吉の売り上げでも手元には5諭吉
固定費が2諭吉であれば10の売り上げで8残る
ごくごく単純な話です
でもきちんとこの辺をイメージせずに開業するケースも多いのでは？
物件探しをしているときにですね
やっぱりカネを出せばよさそうな物件もあるわけです
で、ついつい多少の予算オーバーは仕方ないと妥協するわけです
これは本当に危険です
自分も一時本気で家賃13万の物件を検討してしまいましたから
（実際の家賃予算は8万円）
では何を考えて家賃8万をはじき出したのかというと・・・
最高売り上げ可能金額を元に計算しています
・想定患者単価4000～5000円
・最大対応人数6名（無理なく対応可能）
・月間営業日数24日平均
・人員 自分のみ
ここから出てくる最大売り上げは57万（57万円～72万円）
ここでもう一度
固定費が高くなればなるほど自分の上限収入が減少するわけです
で、いろいろ考えて上限収入の20％を固定費の予算としました
57万円×20％＝11万4千円
これを元に家賃の計算に入るわけです
ざっと通信費や光熱費を考えるとまあ8万までだろうなと
ちなみにもっと簡単な設定方法は
患者さん（お客）何人でプラマイゼロ（固定費のみね）になるか設定する
というのですね
ちなみに同時進行でこっちでも考えてました
こっちではお客さん1人でペイすることを目標にしてました
すると、どちらの計算でも同じような数字になったんです
これもあって月額固定費予算をこの金額で決めたわけです
まあだから最初の目標はまずは一日一人のお客さんをつけること
これが結構大変ですね
ちなみに当初の計画ではこのラインに至るまでの目標は
「9ヶ月」です
いけるのか？
ちなみに16ヶ月以上かかるようならツブレマス・・・
治療院開院日記 準備編５ ― 2010年07月21日 18時20分13秒
さてではよさそうな物件が見つかった場合どうするのか
周囲をよく歩いてみるわけですね
ちなみにここで初めて地図を使用します
あと、この調査方法はあくまでも自分の治療院のイメージに基づいてアレンジしたものです
準備編２で紹介した地域地図
（縮尺1/2500の千葉市都市図でも1/10000の基本図でも大丈夫です）
この地図の物件位置にしるしをしてこれを中心にコピー
即席の物件周辺図を作ります
で地図を画板にでもはさんで物件の周囲を歩きます
歩き方の基本は物件を中心に円を描くように
２５ｍ、１００ｍ、２００ｍ・・・という風に円を描きます
２５ｍでは左右前後の状態、１００ｍで町内、２００ｍで地区という風に
大事なのはまあ大体４００ｍまででしょうか
半径４００ｍというのは徒歩換算で５分から１０分
半径１ｋｍになるともうちょっと治療院の集客範囲を超える気がします
住宅数ですが持ち家とアパートをできるだけ分けます
マンションも分譲か賃貸かを見分けて地図に記入します
後はいろんな時間帯を歩いて周りを歩いている人の有無を見るわけです
最低でも４つぐらいの物件はきちんと地図に書き込んだほうがいいかな
面倒ですがやっておけば以降は町を歩くだけで勝手に脳が反応します
で、治療院を開いた際のイメージをするわけです
ちなみに地図に書き込んでデータの整理をきちんとすると・・・
ダメな物件の感じだけはわかるようになります
つまり、つぶれそうな所はわかるわけです
自分の場合、保険無し、基本全身治療、価格は安くは無い・・・・・・
という条件で来てくれる患者さんがいるのかいるとしてどれくらいなのか
これを延々繰り返します
結構精神的にダメージ来ますよ
延々つぶれるイメージですからね
でも メゲナイ・マケナイ・クサラナイ とやるわけです
ちょっと汚い金の話になりますがもう一つ大事なのが採算分岐点
実はこれがイメージできないと物件探しは始まりません
順番が前後しますがこの金の話を次回
周囲をよく歩いてみるわけですね
ちなみにここで初めて地図を使用します
あと、この調査方法はあくまでも自分の治療院のイメージに基づいてアレンジしたものです
準備編２で紹介した地域地図
（縮尺1/2500の千葉市都市図でも1/10000の基本図でも大丈夫です）
この地図の物件位置にしるしをしてこれを中心にコピー
即席の物件周辺図を作ります
で地図を画板にでもはさんで物件の周囲を歩きます
歩き方の基本は物件を中心に円を描くように
２５ｍ、１００ｍ、２００ｍ・・・という風に円を描きます
２５ｍでは左右前後の状態、１００ｍで町内、２００ｍで地区という風に
大事なのはまあ大体４００ｍまででしょうか
半径４００ｍというのは徒歩換算で５分から１０分
半径１ｋｍになるともうちょっと治療院の集客範囲を超える気がします
住宅数ですが持ち家とアパートをできるだけ分けます
マンションも分譲か賃貸かを見分けて地図に記入します
後はいろんな時間帯を歩いて周りを歩いている人の有無を見るわけです
最低でも４つぐらいの物件はきちんと地図に書き込んだほうがいいかな
面倒ですがやっておけば以降は町を歩くだけで勝手に脳が反応します
で、治療院を開いた際のイメージをするわけです
ちなみに地図に書き込んでデータの整理をきちんとすると・・・
ダメな物件の感じだけはわかるようになります
つまり、つぶれそうな所はわかるわけです
自分の場合、保険無し、基本全身治療、価格は安くは無い・・・・・・
という条件で来てくれる患者さんがいるのかいるとしてどれくらいなのか
これを延々繰り返します
結構精神的にダメージ来ますよ
延々つぶれるイメージですからね
でも メゲナイ・マケナイ・クサラナイ とやるわけです
ちょっと汚い金の話になりますがもう一つ大事なのが採算分岐点
実はこれがイメージできないと物件探しは始まりません
順番が前後しますがこの金の話を次回
治療院開院日記 準備編４ ― 2010年07月19日 15時48分17秒
前回までの検討である程度判断の下地になる情報が入りました
というわけで実際に探し始めるわけです
物件探査時に最もいいのは徒歩です
これは大規模なショッピングセンターやチェーン店などでも同じです
ただ、これだとあまりにも時間がかかるので基本は自転車としました
バイク、自動車でのチェックは×です
これはあまりにもスピードが速く一人では行えないという理由があります
ちなみにロードサイド店舗の開発等で大手の調査会社が行う場合は
ドライバー以外に2人以上の人員で行います
では、どうやったのかというと
具体的には自転車にGPSロガーをつけて自分の移動ルートを記録しつつ
気になるやチェックポイントすべてデジカメで写真を取るというようなやり方です
走るときのチェックポイントは以下のとおり
・テナント募集の物件
→まあこれは当たり前ですね
・他の競合業者のチェック
→はりきゅうの治療院もそうですがそのほかに
接骨院、病院、エステ、その他手技療法などなど
・住民の移動ルートの検討
→道路でもどちらかに交通量が偏るケースがほとんどです
・周辺商店、美容院
→これは結構大事
・テナントの面した道路の広さ
→こんなのも結構大事
・周辺の住宅以外の施設のチェック
→公園や学校など住人のいないところ
結構たくさんのチェックポイントがありますが先の装備なら簡単です
ロガーで時間とルートの記録はあるのであとは基本的に写真を撮っていくだけ
家に帰れば走行ルート上に撮った写真を重ねられるので本当に簡単です
プロはこれにボイスレコーダーを追加して音声でのメモをのこします
この方法ならば地図やメモ帳を開く必要が無いので便利です
デジカメは持っている場合が多いでしょうし、ロガーが1万ほど
開院するというような人生の大事には微々たる投資です
で、数時間走れば何件かの物件は見つかるわけです
物件が見つかったらとりあえず広さと大まかな条件をチェックします
看板にある不動産屋さんに電話をかけて以下の点を聞きます
占有面積と賃料、水周り設備の有無、渡しの形態
まあ不動産屋さんにとっちゃいやな客ですが、とりあえず聞いちゃいます
とっても大事なのは渡しの形態
これはどのような形で渡してもらえるのか
スケルトンなのかある程度の調度があるのか
実はこの部分で結構開業コストが変わってきます
前のテナントが飲食業だったりすると大体スケルトンです
すると内装全部がこっちもちで行う形になるんですね
資金面に余裕があれば自分の思ったとおりの施設にできますが・・・
自分は金が無いのでスケルトンは極力避けて探しました
これがまた物件探しのハードルをあげるわけです
具体的には事務所物件を中心にしたわけです
これならば床、壁紙、天井、トイレまではそろっているケースが多いです
こっちで整えなくてはならない部分が少なくてすむわけです
で有望そうなものが見つかったらどうするかというと
周りを歩いてみるわけです
今度はもう少し詳細な情報を集めるわけですね
そこらへんのチェックポイントは次回にでも
というわけで実際に探し始めるわけです
物件探査時に最もいいのは徒歩です
これは大規模なショッピングセンターやチェーン店などでも同じです
ただ、これだとあまりにも時間がかかるので基本は自転車としました
バイク、自動車でのチェックは×です
これはあまりにもスピードが速く一人では行えないという理由があります
ちなみにロードサイド店舗の開発等で大手の調査会社が行う場合は
ドライバー以外に2人以上の人員で行います
では、どうやったのかというと
具体的には自転車にGPSロガーをつけて自分の移動ルートを記録しつつ
気になるやチェックポイントすべてデジカメで写真を取るというようなやり方です
走るときのチェックポイントは以下のとおり
・テナント募集の物件
→まあこれは当たり前ですね
・他の競合業者のチェック
→はりきゅうの治療院もそうですがそのほかに
接骨院、病院、エステ、その他手技療法などなど
・住民の移動ルートの検討
→道路でもどちらかに交通量が偏るケースがほとんどです
・周辺商店、美容院
→これは結構大事
・テナントの面した道路の広さ
→こんなのも結構大事
・周辺の住宅以外の施設のチェック
→公園や学校など住人のいないところ
結構たくさんのチェックポイントがありますが先の装備なら簡単です
ロガーで時間とルートの記録はあるのであとは基本的に写真を撮っていくだけ
家に帰れば走行ルート上に撮った写真を重ねられるので本当に簡単です
プロはこれにボイスレコーダーを追加して音声でのメモをのこします
この方法ならば地図やメモ帳を開く必要が無いので便利です
デジカメは持っている場合が多いでしょうし、ロガーが1万ほど
開院するというような人生の大事には微々たる投資です
で、数時間走れば何件かの物件は見つかるわけです
物件が見つかったらとりあえず広さと大まかな条件をチェックします
看板にある不動産屋さんに電話をかけて以下の点を聞きます
占有面積と賃料、水周り設備の有無、渡しの形態
まあ不動産屋さんにとっちゃいやな客ですが、とりあえず聞いちゃいます
とっても大事なのは渡しの形態
これはどのような形で渡してもらえるのか
スケルトンなのかある程度の調度があるのか
実はこの部分で結構開業コストが変わってきます
前のテナントが飲食業だったりすると大体スケルトンです
すると内装全部がこっちもちで行う形になるんですね
資金面に余裕があれば自分の思ったとおりの施設にできますが・・・
自分は金が無いのでスケルトンは極力避けて探しました
これがまた物件探しのハードルをあげるわけです
具体的には事務所物件を中心にしたわけです
これならば床、壁紙、天井、トイレまではそろっているケースが多いです
こっちで整えなくてはならない部分が少なくてすむわけです
で有望そうなものが見つかったらどうするかというと
周りを歩いてみるわけです
今度はもう少し詳細な情報を集めるわけですね
そこらへんのチェックポイントは次回にでも
治療院開院日記 準備編３ ― 2010年07月09日 13時37分14秒
前回の記事で紹介した統計情報
どのように使ったのかというお話を少し
まあごく一般常識的な内容なのでいまさらという感じもしますが
これは表紙
ページ数は数十ページという感じですが地区地区によって異なります
実際に中を見ると
これは千葉市美浜区全体の年齢別人口
まあわざと見えなく縮小していますが細かい数字が載っているのは解るかと思います
こういった細かい数字がずっと続いていくわけです
はっきりいって逐一あたるのは本当に大変です
そこでまずさしあたりの数字として見て行くのが抜粋の部分
各ページの右下部分に抜粋があります
これは美浜区全体での年齢別人口分布の抜粋
ある程度の数字を把握することが可能です
この数字がまずはベースになります
これはとある町内の抜粋の部分
美浜区全体の数字と比べると大きな違いがあります
まずは65歳以上人口の比率が非常に高いということ14歳以下の人口の低さ
かなり高齢化が進んでいる地区だとわかります
これをどう見るかは治療院を経営する側で異なります
高齢者を顧客としてみれば客が多い地区と見ることができますが・・・
でも数年たった後のことを考えるとどうでしょうかね
ある程度の概算を頭に叩き込んでおいて物件が見つかれば詳細にというかんじでやっていました
千葉市美浜区を例に取ると
高齢化の度合いが町丁によってものすごく異なっています
これは美浜区自体が埋立地であり開発が町丁単位一気に行われているというのが大きいような気がします
また町丁内の住宅のスタイル（住居形態・賃貸・分譲等）がほぼ同じということもあり
同じようなライフサイクルステージの世帯が入居するため偏った年齢分布になりやすいとも考えられます
デモ タイセツナノハ スウジ ジャナインダヨネ
結局はよく考えて自分で決断して自分で責任を取るということ
自分で”イケル”と感じれば良いんだと思います
数字はあくまでも数字
あくまでも自分の判断のサポートに数字を使うというのが大事だと思います
結局ある程度の数字を頭に入れた以降はこういった資料類は見なくなってました
実際に町をめぐり、人の動き住居の状態などなど見ることで治療院の物件を探していきました
これが結構時間がかかりました
どのように使ったのかというお話を少し
まあごく一般常識的な内容なのでいまさらという感じもしますが
これは表紙
ページ数は数十ページという感じですが地区地区によって異なります
実際に中を見ると
これは千葉市美浜区全体の年齢別人口
まあわざと見えなく縮小していますが細かい数字が載っているのは解るかと思います
こういった細かい数字がずっと続いていくわけです
はっきりいって逐一あたるのは本当に大変です
そこでまずさしあたりの数字として見て行くのが抜粋の部分
各ページの右下部分に抜粋があります
これは美浜区全体での年齢別人口分布の抜粋
ある程度の数字を把握することが可能です
この数字がまずはベースになります
これはとある町内の抜粋の部分
美浜区全体の数字と比べると大きな違いがあります
まずは65歳以上人口の比率が非常に高いということ14歳以下の人口の低さ
かなり高齢化が進んでいる地区だとわかります
これをどう見るかは治療院を経営する側で異なります
高齢者を顧客としてみれば客が多い地区と見ることができますが・・・
でも数年たった後のことを考えるとどうでしょうかね
ある程度の概算を頭に叩き込んでおいて物件が見つかれば詳細にというかんじでやっていました
千葉市美浜区を例に取ると
高齢化の度合いが町丁によってものすごく異なっています
これは美浜区自体が埋立地であり開発が町丁単位一気に行われているというのが大きいような気がします
また町丁内の住宅のスタイル（住居形態・賃貸・分譲等）がほぼ同じということもあり
同じようなライフサイクルステージの世帯が入居するため偏った年齢分布になりやすいとも考えられます
デモ タイセツナノハ スウジ ジャナインダヨネ
結局はよく考えて自分で決断して自分で責任を取るということ
自分で”イケル”と感じれば良いんだと思います
数字はあくまでも数字
あくまでも自分の判断のサポートに数字を使うというのが大事だと思います
結局ある程度の数字を頭に入れた以降はこういった資料類は見なくなってました
実際に町をめぐり、人の動き住居の状態などなど見ることで治療院の物件を探していきました
これが結構時間がかかりました
治療院開院日記 準備編２ ― 2010年07月07日 11時38分13秒
さて治療院の物件探しです
ざっとの条件で検索をかけてみてもろくな物件は無し
また出てきた物件も具体的に考えるには情報が無し
で最低限の情報収集をしようということで並行していくつかの作業を
１.不動産屋めぐり
２.地域情報の収集
という感じで
まずは不動産屋めぐり
実際に20件ほどの不動産屋さんを廻ったのですが結論から言うと
治療院向けの小規模小額の店舗物件に関しては横断的な情報は皆無
こちらの条件を伝えて物件を探してもらうというのは難しかったです
まああまりにも小規模な物件で物件情報そのものが少ないのと
安いので他社の物件を探してもあまり美味しくないと言うのがあるかと
自社保有物件についてはもちろん情報は持っていますが
物件情報のみで周辺情報を含めて持っている不動産屋さんは無いですね
まあだからこそ店舗開業コンサルタントなる業種があるのでしょうが
（でも頼んでもろくなのがあまりいないのも知っています）
ある不動産屋のおっちゃんから「足で稼ぐしかないよ」との呟きを得る始末
物件探しは自分の足が基本で全てということを痛感しました
つまりは街中で見かけるテナント募集の看板を目安にせざる得ないということです
でもまあこれはある意味真理でしょうね
自分で責任持つというということではこれしかない気がします
実際に同じような広さでの開業の多いの多い美容院の方に聞いても同じ
通りかかったときに見つけたからという方が多かったです
ということで街めぐりの前に最低限の情報収集
これは昔とった杵柄でマーケティングの先生に教わった事を忠実に実行
地域の白地図を統計データで埋めていくという地道な作業をすることに
本格的に行うにはかなりの馬力を必要とするのであくまで簡易版
自分の自宅周辺ということで千葉市の美浜区、検見川区、稲毛区、中央区の情報整理を
千葉市都市計画図→“入手はリンク先参照”
千葉市地域図→“入手はリンク先参照”
都市計画図は千葉市全体のかなり大きな白地図
（横160ｃｍくらいの大きなもの）
地域図はこの都市計画図を六分割して都市図と同じサイズに拡大したもの
地図屋さんでも同様な地図は売っていますがかなり高いです
市役所や区役所で入手するのが最適です
また同時に入手したい資料が市役所にはあります
町丁別年齢別人口→“入手はリンク先参照”
これも地図と同時に必要な地域のものを購入しておきます
この資料はかなりボリュームのあるものですが非常に大事です
自分の開業しようとしている地区の人口年齢性別の分布がわかります
しかも町だけでなく丁までわかる
これらの資料がまずマーケティングではベースとなります
で片っ端から自分なりのルールで情報をを抜き出して付箋に書き付けて地図に貼る
ものすごく地味な作業ですが大事な作業
で開業が難しい地域をまずつぶしていきました
（工業地帯や人口年齢分布などをかんがみて）
で、ある程度の数字をつかんだら行けそうな地域を足で歩いてみるわけです
もちろん歩くには広すぎるので自転車で廻りました
ここで大事なのは曜日と時間帯、天候をきちんと考えること
物件探しと同時に街の雰囲気を感じることが非常に大事
だからこそ人での少ない雨の日やあまりに変な時間帯にならないようにします
いいと思えるところは曜日や時間帯を変えて再度アプローチします
同時に同業や類似業種のチェックも大事です
この街歩きに最適なアイテムがデジカメとGPSロガー
この二つは自分にとっては必須アイテムでした
あまり知らない街ですからGPSでルートの確認は非常に大事
またデジカメ画像をどこで撮ったものかを知ることができるのは大きな武器です
で、街をぶらぶらしながら物件を探していくわけですよ
これに実際にはものすごく時間がかかりました
これ以降はまた次回にでも
ざっとの条件で検索をかけてみてもろくな物件は無し
また出てきた物件も具体的に考えるには情報が無し
で最低限の情報収集をしようということで並行していくつかの作業を
１.不動産屋めぐり
２.地域情報の収集
という感じで
まずは不動産屋めぐり
実際に20件ほどの不動産屋さんを廻ったのですが結論から言うと
治療院向けの小規模小額の店舗物件に関しては横断的な情報は皆無
こちらの条件を伝えて物件を探してもらうというのは難しかったです
まああまりにも小規模な物件で物件情報そのものが少ないのと
安いので他社の物件を探してもあまり美味しくないと言うのがあるかと
自社保有物件についてはもちろん情報は持っていますが
物件情報のみで周辺情報を含めて持っている不動産屋さんは無いですね
まあだからこそ店舗開業コンサルタントなる業種があるのでしょうが
（でも頼んでもろくなのがあまりいないのも知っています）
ある不動産屋のおっちゃんから「足で稼ぐしかないよ」との呟きを得る始末
物件探しは自分の足が基本で全てということを痛感しました
つまりは街中で見かけるテナント募集の看板を目安にせざる得ないということです
でもまあこれはある意味真理でしょうね
自分で責任持つというということではこれしかない気がします
実際に同じような広さでの開業の多いの多い美容院の方に聞いても同じ
通りかかったときに見つけたからという方が多かったです
ということで街めぐりの前に最低限の情報収集
これは昔とった杵柄でマーケティングの先生に教わった事を忠実に実行
地域の白地図を統計データで埋めていくという地道な作業をすることに
本格的に行うにはかなりの馬力を必要とするのであくまで簡易版
自分の自宅周辺ということで千葉市の美浜区、検見川区、稲毛区、中央区の情報整理を
千葉市都市計画図→“入手はリンク先参照”
千葉市地域図→“入手はリンク先参照”
都市計画図は千葉市全体のかなり大きな白地図
（横160ｃｍくらいの大きなもの）
地域図はこの都市計画図を六分割して都市図と同じサイズに拡大したもの
地図屋さんでも同様な地図は売っていますがかなり高いです
市役所や区役所で入手するのが最適です
また同時に入手したい資料が市役所にはあります
町丁別年齢別人口→“入手はリンク先参照”
これも地図と同時に必要な地域のものを購入しておきます
この資料はかなりボリュームのあるものですが非常に大事です
自分の開業しようとしている地区の人口年齢性別の分布がわかります
しかも町だけでなく丁までわかる
これらの資料がまずマーケティングではベースとなります
で片っ端から自分なりのルールで情報をを抜き出して付箋に書き付けて地図に貼る
ものすごく地味な作業ですが大事な作業
で開業が難しい地域をまずつぶしていきました
（工業地帯や人口年齢分布などをかんがみて）
で、ある程度の数字をつかんだら行けそうな地域を足で歩いてみるわけです
もちろん歩くには広すぎるので自転車で廻りました
ここで大事なのは曜日と時間帯、天候をきちんと考えること
物件探しと同時に街の雰囲気を感じることが非常に大事
だからこそ人での少ない雨の日やあまりに変な時間帯にならないようにします
いいと思えるところは曜日や時間帯を変えて再度アプローチします
同時に同業や類似業種のチェックも大事です
この街歩きに最適なアイテムがデジカメとGPSロガー
この二つは自分にとっては必須アイテムでした
あまり知らない街ですからGPSでルートの確認は非常に大事
またデジカメ画像をどこで撮ったものかを知ることができるのは大きな武器です
で、街をぶらぶらしながら物件を探していくわけですよ
これに実際にはものすごく時間がかかりました
これ以降はまた次回にでも
治療院開院日記 準備編１ ― 2010年07月06日 10時10分29秒
今年の2月で勤めていた治療院を退職し開院の準備に入りました
現在、7月中旬までの開院ということで絶賛準備中
なわけでこれまでの経緯を少しメモにしていきます
まあぶっちゃけどれくらい掛かるものなのか参考にでもなれば
退職後しばらくは休暇やたまっていた問題の解決等でぶらぶらしていました
実際に動き始めたのは3月下旬
最初に行ったのが治療院のコンセプトというか方針作り
まあこれは既にある程度決まっていたのでまとめなおしをした程度
要点だけまとめると
●基本は全身治療
少ない経験ですが全身を見ないとわからないことが多い気がします
何より自分の親に治療をするなら迷うことなく全身を診ます
いろいろ試行錯誤をしてみましたが自分の腕では部分治療で納得できないので
商売を考えるのならば部分治療で数をこなす方がいいのかもしれませんが・・・
●人は雇わない
当面自分ひとりで施術
→人を雇えるほどに金も技も根性もない
この業界では歩合給のようないい加減な雇用形態も多いのですが
治療院の質を考えればきちんとした給与を払ってきちんと教育
ちょっといろんな意味での余裕がないですね
●繁華街、ロードサイドでなく住宅地型の治療院
人通りの多い場所でフリーのお客を狙うのは難しいと判断
→フリーの患者さんは飛び込みに対応できる施術キャパが必要
人通りの多いところでは店賃も高く、家賃のために無理をしたくない
いろんな意味での競合を避けるというのもあります
●お灸をやる
これは最初からヤル・ヤラナイを決めておかないと大変です
→物件の条件に入れておかないと後々もめます
●できれば家の近く
→家の近所という意味ではなく通える範囲
治療院開業と引越しなどが重なると資金面等でかなり無理がきます
こんなことを考えながら実際のテナント物件の条件を大まかに絞ります
<希望条件>
店舗面積 10坪（33平米）以上
家賃 8万程度まで
このような条件でまずはネットで検索をするのですが無いんですよね
要はこんな物件は儲からないからあんまり情報がネットにあがってこないんです
あとネットに物件があってもよく解らんのです
住民の年齢層、可処分所得の大小などなど
物件を中心に見ていくとドツボにはまりそうなので別の調査を並行して行いました
次回はその別の調査についてまとめていきます
現在、7月中旬までの開院ということで絶賛準備中
なわけでこれまでの経緯を少しメモにしていきます
まあぶっちゃけどれくらい掛かるものなのか参考にでもなれば
退職後しばらくは休暇やたまっていた問題の解決等でぶらぶらしていました
実際に動き始めたのは3月下旬
最初に行ったのが治療院のコンセプトというか方針作り
まあこれは既にある程度決まっていたのでまとめなおしをした程度
要点だけまとめると
●基本は全身治療
少ない経験ですが全身を見ないとわからないことが多い気がします
何より自分の親に治療をするなら迷うことなく全身を診ます
いろいろ試行錯誤をしてみましたが自分の腕では部分治療で納得できないので
商売を考えるのならば部分治療で数をこなす方がいいのかもしれませんが・・・
●人は雇わない
当面自分ひとりで施術
→人を雇えるほどに金も技も根性もない
この業界では歩合給のようないい加減な雇用形態も多いのですが
治療院の質を考えればきちんとした給与を払ってきちんと教育
ちょっといろんな意味での余裕がないですね
●繁華街、ロードサイドでなく住宅地型の治療院
人通りの多い場所でフリーのお客を狙うのは難しいと判断
→フリーの患者さんは飛び込みに対応できる施術キャパが必要
人通りの多いところでは店賃も高く、家賃のために無理をしたくない
いろんな意味での競合を避けるというのもあります
●お灸をやる
これは最初からヤル・ヤラナイを決めておかないと大変です
→物件の条件に入れておかないと後々もめます
●できれば家の近く
→家の近所という意味ではなく通える範囲
治療院開業と引越しなどが重なると資金面等でかなり無理がきます
こんなことを考えながら実際のテナント物件の条件を大まかに絞ります
<希望条件>
店舗面積 10坪（33平米）以上
家賃 8万程度まで
このような条件でまずはネットで検索をするのですが無いんですよね
要はこんな物件は儲からないからあんまり情報がネットにあがってこないんです
あとネットに物件があってもよく解らんのです
住民の年齢層、可処分所得の大小などなど
物件を中心に見ていくとドツボにはまりそうなので別の調査を並行して行いました
次回はその別の調査についてまとめていきます
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